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國家稅務總局深圳市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告
國家稅務總局深圳市稅務局2025年第2號
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局廣東省稅務局國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（2024年第5號）等有關規(guī)定，結合我市征管實際，現(xiàn)將土地增值稅預計增值率測算方法等相關事項公告如下：
一、對2025年1月1日以后首次產(chǎn)生土地增值稅預征納稅義務的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應在取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目第一份銷售（預售）許可證并取得第一筆銷售（預售）收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關材料。
二、預計增值率按年動態(tài)測算，每自然年度終了后的3個月內(nèi)，納稅人應重新測算預計增值率并提供《土地增值稅預計增值率測算表》，預計增值率變化需調整土地增值稅預征率的，納稅人自下一個納稅申報期起按調整后預征率預繳，此前已預繳的稅款不追溯調整。
三、主管稅務機關應做好土地增值稅預繳申報的納稅輔導，并加強預繳申報的跟蹤管理。
本公告自2025年1月1日起施行。
特此公告。
國家稅務總局深圳市稅務局
2025年3月31日
國家稅務總局深圳市稅務局發(fā)布了《國家稅務總局深圳市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》（以下簡稱《公告》），現(xiàn)將《公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺背景
2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（2024年第5號），明確了土地增值稅首次預征納稅義務發(fā)生時間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，制定本《公告》。
二、《公告》的主要內(nèi)容
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》關于收入和扣除項目的規(guī)定，《公告》明確了土地增值稅預計增值率的測算方法。其中關于建筑安裝工程費的測算，《公告》明確按照我市最近兩年出具土地增值稅清算結論項目的平均建安成本并上浮30%計算確定。其中2025年度（稅款所屬期）主要參考我市2023-2024年出具土地增值稅清算結論項目的平均建安成本（5812元/平方米），同時考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算時間滯后于開發(fā)時間，因此，2025年度建筑安裝工程費的測算在5812元/平方米的基礎上再上浮30%計算確定。另外，結合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用，根據(jù)建筑安裝工程費的25%計算確定?，F(xiàn)舉例說明測算過程：
某房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積13,000㎡，可售建筑面積10,000㎡，其中住宅類型8,000㎡、商業(yè)類型2,000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為40,000元/㎡、30,000元/㎡，該納稅人增值稅的適用稅率為9%。該項目發(fā)生取得土地使用權所支付的金額4,000萬元、土地征用及拆遷補償費1,000萬元。該項目預計增值率計算過程見下表：
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項? 目 | 行次 | 金額（單位：元） | 說明 | |
一、每平方米應稅收入1=(2*22+3*23+4*24)/21 | 1 | 34,862.39 | [40,000÷（1+9%）×8,000+30,000÷（1+9%）×2,000+]÷（8,000+2,000)=34,862.39 | |
其中 | 住宅類型 | 2 | 36,697.25 | |
商業(yè)類型 | 3 | 27,522.94 | ||
其他類型 | 4 | 0.00 | ||
二、預計扣除項目金額合計??????????????? 5=6+7+15+16+20 | 5 | 225,867,095.87 | ||
1.取得土地使用權所支付的金額 | 6 | 40,000,000.00 | ||
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本7=8+9+10+11+12+13+14 | 7 | 132,778,500.00 | ||
其中 | 土地征用及拆遷補償費 | 8 | 10,000,000.00 | |
建筑安裝工程費 | 9 | 98,222,800.00 | 13,000×5,812×(1+30%)=98,222,800 | |
前期工程費 | 10 | 24,555,700.00 | 按照建筑安裝工程費與“建筑安裝工程費+”之和乘以25%計算（即第9欄+第14欄）*25%。 （98,222,800+0）×25%=24,555,700 | |
基礎設施費 | 11 | |||
公共配套設施費 | 12 | |||
開發(fā)間接費用 | 13 | |||
建筑安裝工程費+ | 14 | 0.00 | ||
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 15=(6+7)*10% | 15 | 17,277,850.00 | ||
4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等 16=17+18+19 | 16 | 1,255,045.87 | ||
其中 | 城市維護建設稅 | 17 | 732,110.09 | [40,000÷（1+9%）×8,000+30,000÷（1+9%）×2,000]×3%×7%=732,110.09 |
教育費附加 | 18 | 313,761.47 | [40,000÷（1+9%）×8,000+30,000÷（1+9%）×2,000]×3%×3%=313,761.47 | |
地方教育費附加 | 19 | 209,174.31 | [40,000÷（1+9%）×5,000+30,000÷（1+9%）×2,000]×3%×2%=209,174.31 | |
5.財政部規(guī)定的其他扣除 20=(6+7)*20% | 20 | 34,555,700.00 | ||
三、可售建筑面積21=22+23+24（單位：平方米） | 21 | 10,000.00 | ||
其中 | 住宅類型 | 22 | 8,000.00 | |
商業(yè)類型 | 23 | 2,000.00 | ||
其他類型 | 24 | 0.00 | ||
四、每平方扣除項目金額 25=5/21 | 25 | 22,586.71 | ||
五、每平方米增值額 26=1-25 | 26 | 12,275.68 | ||
六、預計增值率 27=26/25*100% | 27 | 54.35% | ||
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三、《公告》的施行時間
《公告》自2025年1月1日起施行。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號